<<上篇  如何保护您的个人财富——理论篇

引：这里谨慎的给出大家一条财富管理的基本原则：让你的财富抛弃货币！具体到一种基本的生活方式就是：在职业化收入能够维持现状的同时尽可能的举债投资（请注意是举债投资而非仅靠自身收入投资）。

迟迟没有等到yuanyuan的实际操作篇。Felix手痒，狗尾续貂一把~~说说我对举债投资的看法。举债：说的文绉绉点就是利用杠杆，撬动资本市场，放大收益成本比。说的粗鲁点就是用别人的钱为自己赚钱。即使是实际操作，我也想稍微说说这个杠杆是怎么回事。了解的看客忽略以下一段。

杠杆的道理就是利用一直支点，用较少的力量对抗较强的力量。很明显，重点在于支点在哪里？支点在于信贷市场！因为有人借钱给你，你才能踩住这个点，并且将它移动到你想的位置。物理上，支点离你的作用力越远(力臂长)，离你想撬动的力越近。那撬动越不费劲。假使你的作用力就有1 dollor，但你想买一套100 dollor的衣服。怎么办？一个办法就是利用你聪明无比，可爱机灵的小脑瓜，到股票市场上去选一只google。然后尽量做为他的原始股东，以1 dollor买进一股。等到现在就可以有100 dollor买衣服了。我没那么厉害，10年前也不知道google到底是个啥玩艺。所以到现在都没买到google的票子。还有一些人，人际关系不错或者口才不错。四处打探之下，借到了1W dollor，当然千万别告诉别人借那么多钱是为了买衣服。说定这1W dollor的年利率是6%。那在这一年中，就需要你小小加上一点判断一年内努力赚7%(一般外企涨工资的比例是8-10%)。这样，年底就有700 dollor了。还了600利息，余下100块去买衣服吧。后面又可以拿你的1 dollor再去借钱了。

当然，这是有风险的，风险就是你这一年必须要赚到6%以上，对不对？如果你只赚了5.99%，那年底你就把自己的1 dollor也拿去换债了。那以后，你就要过空手套白狼的勾当了。为什么那么恐怖？就少赚了0.01%,我就倾家荡产了？赚一块钱也不容易啊。那就是你把你的支点放的太远了，撬的东西太重了，一旦杠杆断了，砸下来的东西太恐怖~一定程度上，华尔街的精英们就在用自己的智慧保证杠杆别折断，但是市场似乎比人的大脑复杂多了。即使把全世界人都绑在杠杆上加固，也没法撬动无止境的欲望。

扯远了。。。回归主题：如何让自己用着杠杆呢？抵消不断膨胀的通货呢？对我这样的小市民来说最快的方式是借钱炒股，稳妥方式是借钱买房子。说说大部分的切实会做的事情吧，借钱买房子：地产投资。

先来点理论，看看我实际能做点什么：美国心理学家马斯洛在1943年写的《人类动机的理论》首次提出了“需求层次理论”，将人类需求从低到高分成了5个层次。电脑通讯网络中也有7层次的OSI模型。房产投资也有层次，定位在哪个层次就看你的实力咯：

• 最高层次：地产投资基金
• 第六层次：地产专案开发
• 第五层次：整栋公寓大楼，写字楼或商场
• 第四层次：商用土地或住房
• 第三层次：住宅房投资
• 第二层次：半租养房
• 第一层次：购买自主

稍微解释一下这几个层次：1层，基本算不上投资，投资必须完成一个低买高卖的cycle才算成功。你买个小房子，100W，5年后变成了150W，你变现赚了50W，看起来不错。但是你还是要地方住啊，如果是租，那确实你的前一笔投资已经有效了。但是如果你还是要买地方住，结果换了个5年前要200W的大房子，结果现在变300W了(上涨比例一样)。所以你自己又贴进去了50W。那你前一笔投资是失败的。。原因很简单，你本金太少。同时又想扩大规模。

2层：半租养房，算投资。你利用别人的资金在扩大自己的资产规模了。3层:当你买了第二套房子，这时可租可卖，自然就是一个很好的投资了。因为你在长期看来总是资产净增加的。4层，5层，最好请教专业人士做分析。商用或写字楼的租金变化是很大的，而且先期投资是非常巨大的。由于相对供给人群剧烈收缩，买或卖都慢慢的进入到金子塔顶端。需要更加有针对性地分析。6层就是万恶的地产商做的勾当了，当然，你自己如果是地产商，那就不会说自己是万恶的了。基本是买地，盖楼，卖地一条龙了。7层：地产基金是大佬们玩的“温州炒房团”，集资才能掀起更大的风浪，不是么？

既然是实际操作，对于穷人的我，就拿最前面3个层次来说咯：重点来说说1层次：对现在还没有房子的人来说，怎么办？还是100W房子的例子，我们翻过来看看。假使我最前面就只有100W，5年以后可能还是想换。怎么办呢？举债！我向银行借100W，贷款30年。每年利用你的职业收入还利息。5年以后，以300W卖掉房子。然后买两套150W的房子。一套自住，一套出租。等等，等等，作者你是白痴么，还是当我们白痴。难道这5年的利息都不算在成本里面吗？看官别急，记得如果不借钱时候，为了买大房子贴进去的50W么？那笔钱如果算来负5年的利息绰绰有余了（按100W商业贷款来算，30年房贷，5年还款，你大约需要多付出15-18W利息）。

清算一下：不借钱：5年后的资产数额：300W的自住房。（100W为5年前投入，50W为第一套房资产增值，50W为5年工资积蓄，100W新增30年贷款）

借钱：5年后的资产数额：2套150W的房子。（100W为5年前资产投入，100W为第一套房资产增值，20W为利息，100W的余25年贷款）

很明显，如果最后要换大房子，那100W 30年的贷款是逃不掉的。区别在于，你现在拥有一套可以带来收益的150W的出租房(你已经在第三层次了)，当然你放弃了5年后住300W房子的享受权。有人说：与其都是没得享受，那我5年后不换大房子就不会多出那100W 30年的贷款了阿。OK，假如不换房子你的资产就是150W的房子，加上20W利息(本来需要还房贷，现在可以节省下来)。相比同样住一套150W的借贷者：他的收入是多收入一套150W的房子，开支出20W利息和100W贷款。如果他卖了150W的房子，就净赚了30W。当然，按实际来看，似乎利用房租去买买冲抵100W的贷款更加有意义。

不但赚了30W，而且同时又讲可以流动的资金从仅仅是工资，变为了工资和房租。可能再完成多次借贷以后，你可支配的收入会越来越多。也就慢慢走向资产独立的过程了。

回头来看，多出来的30W其实就是你的100 dollor的衣服，不是么？20W的利息，就是那6%，而100W的房贷就是1W dollor的借款。

大家总说我要贷款，那不是要给银行利息，透支我的未来。我只想说：买房子算是mortgage，而这种贷款是世界上最低利率的贷款了。如果你有公积金（3-4%）或者银行职员优惠，那贷款利息是更加低廉的。如果你觉得人民币的面值肯定是越来越大，月工资38.5的时代越走越远的话。借钱去寻找投资机会是你通向资产独立的催化剂。

无论是房市还是股市，以5年为界来看，最近的20年总是不断的在涨（不以几个月的波动作为标准）。通货是在膨胀的。借来的钱以后会越来越不值钱，至于何时变现，视时地人而定。无法一概论之。

文后：不得不说yuanyuan的思路很缜密，他说的前提是职业化收入能维持现状！也就是说即使中间有小的波动，你的收入能够保证过渡到经济上升周期(别还不起最低利息)。华尔街的错误有全世界人买单，我们个人的太高杠杆还是要由我们自己买单的。

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文章作者：Felix 原始站点：嘻来嚷往 – IF YOU SEE SOMETHING, SAY SOMETHING. 原文标题：如何保护您的个人财富——操作篇 发表日期：2009年11月05日 原文链接：http://xirang.ca/2009/11/protect-your-treasure-the-practise
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